Steuerrecht für Vermieter
1. Privatvermietung und Umsatzsteuer
1.1 Steuerbefreiung
Die Umsätze vieler Privatvermieter sind von der Umsatzsteuer befreit, wenn sie
pro Kalenderjahr € 30.000 („netto“)
nicht übersteigen (Kleinunternehmerregelung).
Bei Privatvermietern (mit ausschließlich 10%igen Umsätzen liegt diese Grenze daher bei einem Bruttoumsatz von € 33.000).
Für diese Steuerbefreiung ist kein eigener Antrag notwendig. Eine Jahresumsatzsteuererklärung muss jedoch abgegeben werden, auch wenn die Leistungen zur Gänze umsatzsteuerfrei sind!
Nur bei Jahresumsätzen bis € 7.500,-- entfällt diese Verpflichtung, sofern man nicht vom Finanzamt trotzdem zur Abgabe einer Umsatzsteuererklärung aufgefordert wird. Aber: Wer keine Umsatzsteuer an das Finanzamt zahlt, kann auch keine Vorsteuer abziehen!
1.2 Verzicht auf die Steuerbefreiung (unter € 30.000 nto. Jahresumsatz)
Durch schriftliche Erklärung kann auf die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer verzichtet werden. Die Umsätze sind in diesem Fall nach den allgemeinen Vorschriften zu versteuern und es steht auch das Vorsteuerabzugsrecht zu.
Voraussetzungen / Bedingungen:
* schriftliche Erklärung gegenüber dem Finanzamt bis spätestens zur Rechtskraft des Bescheides
* Bindungsdauer mindestens 5 Kalenderjahre
* Vorteil: Vorsteuerabzugsrecht
* Nachteil: Umsatzsteuerpflicht, Bindungsdauer
1.3 Regelbesteuerung (bei Umsätzen über € 30.000 nto. und bei Verzicht auf die Steuerbefreiung)
Die Umsatzsteuer-Zahllast muss grundsätzlich monatlich ermittelt und spätestens am 15. des übernächsten Monats eine Umsatzsteuervoranmeldung beim Finanzamt abgegeben und die fällige Umsatzsteuer entrichtet werden. Unternehmer, deren Umsätze im vorangegangenen Kalenderjahr € 30.000,-- nto. nicht überstiegen haben, können die Umsatzsteuervoranmeldung vierteljährlich ausfertigen und die Umsatzsteuer entrichten. Für das erste Vierteljahr ist daher spätestens am 15. Mai die Voranmeldung auszufertigen und die Umsatzsteuer zu überweisen.
Wenn die Umsätze im vorangegangenen Kalenderjahr € 100. 000,-- nicht überstiegen haben, entfällt die Verpflichtung zur Einreichung der Voranmeldung, wenn die errechnete Vorauszahlung zur Gänze spätestens am Fälligkeitstag entrichtet wird oder sich für einen Voranmeldungszeitraum keine Vorauszahlung ergibt.
Die Einreichung der Voranmeldung hat elektronisch über FINANZOnline zu erfolgen. Nur wenn die elektronische Übermittlung mangels technischer Voraussetzungen unzumutbar ist, kann die Übermittlung der Voranmeldung auf dem amtlichen Vordruck „Umsatzsteuervoranmeldung“ erfolgen. Vorsteuerabzug: Zum Vorsteuerabzug ist ein Privatvermieter berechtigt, wenn
* die Leistungen für die Privatvermietung erbracht worden sind
* eine „ordnungsgemäße“ Rechnung vorliegt
* die Lieferung / sonstige Leistung bereits ausgeführt worden ist
(bei Voraus- und Anzahlungen kann die Vorsteuer bereits vor Ausführung der Umsätze abgezogen werden, wenn die Zahlung geleistet wurde und eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt) Entscheidend für den Zeitpunkt des Vorsteuerabzuges ist das Datum der Rechnungsausstellung. Die Vorsteuer kann aber auch erst mit dem Zahlungsdatum geltend gemacht werden.
1.4 Jahresumsatzsteuererklärung
Die Jahresumsatzsteuererklärung stellt eine Zusammenfassung der monatlichen oder vierteljährlichen Voranmeldungen dar. Die Jahresumsatzsteuererklärung muss bis Ende April, bei elektronischer Übermittlung der Abgabenerklärung (grundsätzlich verpflichtend) bis Ende Juni des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Eine Verlängerung der Frist ist auf Antrag möglich.
1.5 Umsatzbesteuerung bei Vermietern im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft
Die Privatzimmervermietung im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft (bis zu 10 Fremdenbetten) als land- und forstwirtschaftlicher Nebenbetrieb ist in den meisten Fällen in der Pauschalierung der Umsatzsteuer enthalten. Wichtiger Hinweis: Beachten Sie aber die anders lautende Regelung bei der Einkommensteuer!
2. Privatzimmervermietung und Einkommensteuer
2.1 Wichtige Einkommensteuergrenzbeträge
Im Rahmen der Privatvermietung sind im Bereich der Einkommensteuer folgende Grenzen von besonderer Bedeutung:
(1) Werden von einer Person neben der Vermietung keine anderen Einkünfte erzielt und übersteigt der Überschuss („Gewinn“) aus der Privatzimmervermietung im Kalenderjahr € 10.000,-- muss eine Einkommensteuererklärung (auch ohne besondere Aufforderung durch das Finanzamt) abgegeben werden. Hinweis: Die Zusendung einer Steuererklärung durch das Finanzamt gilt in jedem Fall als Aufforderung zur Abgabe einer Steuererklärung, auch wenn die Besteuerungsgrenzen nicht überschritten werden.
(2) Die Grenzen für den Alleinverdienerabsetzbetrag liegen bei € 6.000,-- bzw. € 2.200,--,
dh der Alleinverdienerabsetzbetrag steht einem Steuerpflichtigen nur zu, wenn die
Einkünfte des (Ehe-)Partners
- höchstens € 2.200,-- jährlich
- bei mindestens 1 Kind höchstens € 6.000,-- jährlich betragen.
Der Alleinerzieherabsetzbetrag steht einem Alleinerzieher mit mindestens einem Kind zu. Der Alleinverdienerabsetzbetrag bzw. Alleinerzieherabsetzbetrag ist nach der Kinderzahl gestaffelt und beträgt jährlich:
€ 364,-- ohne Kind
€ 494,-- mit einem Kind
€ 669,-- mit zwei Kindern.
Ab 3 Kindern gibt es zusätzlich € 220,-- jährlich je Kind
Durch den Absetzbetrag wird die zu zahlende Lohn- bzw. Einkommensteuer um diesen Betrag vermindert. Wenn bei geringem Einkommen keine Steuer gezahlt wird, kann
dieser Absetzbetrag auch als „Negativsteuer“ im Rahmen der Veranlagung vom Finanzamt erstattet werden.
Dieser Absetzbetrag kann entweder direkt beim Arbeitgeber (Formular E 30) oder erst nach Jahresende im Rahmen der Arbeitnehmerveranlagung bzw. Steuererklärung beantragt werden.
(3) Wird die Privatvermietung von einem Steuerpflichtigen betrieben, der auch Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit bezieht (Lohnsteuerzahler), muss er eine Einkommensteuererklärung abgeben, wenn der Überschuss („Gewinn“) aus der Vermietung € 730,-- übersteigt und das Einkommen insgesamt mehr als € 10.900,-- beträgt. Nebeneinkünfte bis € 730,-- jährlich bleiben steuerfrei.
Die Einkünfte aus der Vermietung werden dann aber bis zu einem Betrag von € 1.460,-- nur teilweise besteuert (Einschleifregelung). Liegen sie aber über € 1.460,-- sind diese Einkünfte aus der Vermietung in voller Höhe steuerpflichtig.
Grundsätzlich muss beachtet werden, dass für eine Person (für einen Steuerpflichtigen) immer alle erzielten Einkünfte, egal ob sie aus der Privatzimmervermietung oder in anderen Bereichen erzielt wurden, zusammengerechnet werden. Bei Überschreiten der Veranlagungsgrenzen ist jeder von sich aus verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben.
Hinweis für beschränkt Steuerpflichtige (kein Wohnsitz oder gewöhnlicher Aufenthalt im Inland): Wenn die inländischen Einkünfte mehr als € 10.000,-- betragen, muss eine Einkommensteuererklärung abgegeben werden (eigenes Steuererklärungsformular). Eine Senkung dieser Grenze auf € 2.000,-- ist geplant.
2.2 Privatzimmervermietung im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft
Bei der Privatzimmervermietung im Rahmen der Land- und Forstwirtschaft (bis 10 Fremdenbetten) sind die Einkünfte aus der Privatzimmervermietung auch bei pauschalierten Land- und Forstwirten in der Einkommensteuererklärung (Beiblatt) gesondert anzugeben. Nur wenn sich aus der Privatzimmervermietung kein nennenswerter Gewinn ergibt (bis maximal 5 Fremdenbetten) ist eine Einbeziehung in die Durchschnittsätze vertretbar.
Diese Regelung gilt nicht für die Vermietung von Ferienwohnungen! Bei der Vermietung von Ferienwohnungen handelt es sich auch bei Land- und Forstwirten um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung!
2.3 Einkommensteuererklärung
Die Einkommensteuererklärung muss bis Ende April des Folgejahres, bei der grundsätzlich verpflichtenden elektronischen Übermittlung der Abgabenerklärung bis Ende Juni des Folgejahres beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Die Abgabefrist kann auf Antrag verlängert werden.
Seit 2003 gibt es für Vermieter ein zusätzliches Formular als Beilage zur Einkommensteuererklärung (Formular E 1b), das eine Aufgliederung der Einnahmen und Werbungskosten enthält. Nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungsarbeiten (sog. Großreparaturen) können auf 10 Jahre verteilt werden (Antrag im Feld 6 stellen und unter der Kennzahl 9430 die Gesamthöhe der in diesem Jahr angefallenen Instandhaltungsaufwendungen angeben).
Die im jeweiligen Jahr angefallenen "Zehntelabsetzungen“ (Kennzahl 9470) sowie die Abschreibung (Kennzahl 9500) und die sofort abgesetzten Instandhaltungs-/Instandsetzungs- kosten (Kennzahl 9520) sind gesondert zu erfassen.
Durch die Eintragung der Einnahmen (Kennzahl 9460) sowie der übrigen Werbungskosten (Kennzahl 9530) ist auf diesem Formular der Einnahmenüberschuss („Gewinn“) oder Verlust anzugeben.
Hinweis für Steuererklärung im Internet:
www.bmf.gv.at
www.bmf.gv.at/service/formulare/steuern